Il bonus del 110% per la ristrutturazione degli immobili è una grandissima opportunità, ma anche una giungla dove norme, vincoli e, più in generale, burocrazia rischiano di stritolare chi intraprende questa strada. Il primo consiglio è quello di farsi seguire da un professionista competente aggiornato sul tema. Per farci guidare all’interno di questo groviglio burocratico ci siamo rivolti ad un noto professionista, Alessandro Sirocchi (ing.sirocchi@gmail.com,) ingegnere civile con studio a Montechiarugolo
“La prima cosa da fare – ci racconta l’Ingegner Sirocchi – è incaricare un tecnico che effettui uno studio di fattibilità e verifica che lo stato dei luoghi sia conforme dal punto di vista urbanistico. La prima problematica è legata al fatto che molto speso gli edifici non recenti sono difformi, non tanto per modifiche reali ma per disegni di concessione edilizia non aggiornati. Purtroppo una volta i controlli erano meno rigorosi, mentre oggi una difformità è sufficiente per negare il credito, quindi i tecnici sono molto ligi. Una volta accertata la difformità occorre valutare se è sanabile, presentare la pratica ed eventualmente pagare quanto richiesto dal comune per la sanatoria. Cosa che comporta due problematiche: le spese di sanatoria non sono comprese nel bonus 110%, in più, i tempi si allungano”.
Ma qual è la prima caratteristica dell’intervento per essere sicuri di poter accedere al bonus?
“Per quanto riguarda l’ecobonus, occorre la verifica del salto di due classi energetiche. Si ipotizzano degli interventi e si verifica che ci sia effettivamente il salto di classe, che verrà poi misurato. Per quanto riguarda invece il sisma bonus le maglie sono più larghe: basta certificare che gli interventi strutturali migliorano la antisismicità senza più obbligo del salto di classe sismica. Di fatto, quasi tutti gli interventi strutturali su edifici esistenti rientrano nel sisma bonus, ad esclusione di ampliamenti e poco altro. L’inghippo, in questo caso, è nei condomini: per accedere al sisma bonus devi fare la macro valutazione sismica dell’intero edificio come già si fa per gli edifici strategici, come scuole e chiese per le quali è già obbligatorio da tempo. Questa pratica crea problemi non da poco nei condomini, perché comporta tempi lunghi e disagi per i condòmini che si vedono tecnici in casa per rilievi e saggi sulle strutture”.
Non c’è il rischio che la burocrazia all’italiana scoraggi quanti intendono sfruttare il bonus?
“A livello generale quello che dico a tutti i miei clienti è che è un’ottima opportunità e vale la pena investire qualcosa per cercare di usufruirne. Però si tratta di una strada lunga e piena di incognite con una normativa in continua evoluzione e spesso interpretabile. Inoltre occorre mettere in conto che speso non tutta la spesa dei lavori rientra nel bonus 110 o nei massimali di spesa che hai a disposizione”.
A livello di credito come funziona, nello specifico? Anticipa il richiedente o c’è un finanziamento?
“Ci sono diverse possibilità. Se si decide di anticipare il pagamento dell’intervento il Fisco lo detrae dalle tasse in cinque anni, senza ulteriori costi, e risulta la strada più semplice e sicura. Ma dal momento che non tutti si possono permettere di pagare in anticipo, tanti optano per la cessione del credito alla banca, che finanzia il tutto, trattenendosi un’aliquota, variabile da banca a banca, della somma erogata dallo Stato. In questo caso il tecnico fa lo studio di fattibilità, poi il progetto va presentato al Comune per approvazione ed in seguito alla banca, che verifica se il progetto è corretto e finanziabile. Il finanziamento della banca spesso segue i SAL dei lavori (stato avanzamento lavori) e in tal caso il primo acconto viene erogato solo al 30% dei lavori eseguiti. Il problema è che per arrivare al 1° SAL i tecnici di turno hanno iniziato a lavorare al progetto diversi mesi prima per predisporre tutto quanto necessario, sia per il comune che per la banca. Una terza possibilità è quella di individuare un contract manager, che può essere un’impresa edile, una ESCO o una Multiutility sul territorio, che si prenda direttamente il credito dal cliente e lo finanzia. In tal caso si superano alcune problematiche sopra esposte ed è sicuramente la strada consigliabile soprattutto per i condomini. Si tratta di problematiche che spesso scoraggiano chi si approccia alla cosa ma che non dovrebbero: si tratta di un’opportunità notevole, della quale occorre approfittare al più presto, dal momento che il tempo entro il quale realizzare l’intervento non è illimitato. Il consiglio è quello di appoggiarsi ad un tecnico esperto e di fiducia: il risultato sarà soddisfacente”.
